Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, votre banque calcule deux ratios pour évaluer votre capacité à rembourser : l'ABD (amortissement brut de la dette) et l'ATD (amortissement total de la dette). Ces deux ratios déterminent le montant maximum que vous pouvez emprunter.
L'ABD — Amortissement Brut de la Dette (max 32-39 %)
L'ABD mesure quelle proportion de votre revenu brut mensuel est consacrée aux charges liées à votre logement principal :
ABD = (Paiement hypo + Taxes foncières + Chauffage + 50 % charges condo) / Revenus bruts
- Seuil maximal standard : 32 %
- Certains prêteurs (avec bon crédit) : jusqu'à 39 %
L'ATD — Amortissement Total de la Dette (max 44 %)
L'ATD ajoute toutes vos autres dettes à votre paiement hypothécaire :
ATD = (ABD + Prêt auto + Cartes de crédit + Prêts perso) / Revenus bruts
- Seuil maximal : 44 %
Exemple — Couple avec revenu combiné de 110 000 $/an
| Élément | Montant mensuel |
|---|---|
| Revenu brut mensuel (110 000 / 12) | 9 167 $ |
| ABD max (32 %) | 2 933 $/mois |
| ATD max (44 %) | 4 033 $/mois |
| Paiement hypo estimé (450 000 $, 25 ans, 4,89 %) | 2 610 $/mois |
| Taxes foncières + chauffage estimés | 400 $/mois |
| Total ABD | 3 010 $ → 32,8 % (légèrement au-dessus) |
Dans cet exemple, le couple devrait soit réduire le prix d'achat, soit augmenter sa mise de fonds pour passer l'ABD.
Taux d'admissibilité hypothécaire (test de résistance)
Depuis 2018, tous les emprunteurs canadiens doivent passer un test de résistance hypothécaire. Votre qualification se fait au taux le plus élevé entre :
- Le taux contractuel + 2 %
- Le taux plancher fixé par le gouvernement (5,25 % en 2026)
Donc si votre taux réel est 4,89 %, votre qualification se fait à environ 6,89 %, réduisant votre capacité d'emprunt d'environ 20 %.
Comment maximiser sa capacité d'emprunt ?
- Rembourser ses dettes avant de demander l'hypothèque (réduit l'ATD)
- Inclure tous les revenus : revenus de location, pension alimentaire, revenus de placement stables
- Augmenter sa mise de fonds pour réduire le paiement hypothécaire
- Choisir un amortissement plus long (30 ans) pour réduire le paiement mensuel
- Améliorer sa cote de crédit pour accéder à de meilleures conditions