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Évaluez vos paiements hypothécaires, vos intérêts, la prime SCHL et l'impact des remboursements anticipés.
L'achat d'une propriété est souvent la transaction la plus importante d'une vie. Notre calculateur hypothécaire tient compte des particularités uniques du système financier canadien pour vous donner une prédiction exacte de vos paiements, incluant les primes d'assurance et la taxe de bienvenue propre au Québec.
Lors d'un achat avec moins de 20 % de mise de fonds, la loi oblige de souscrire à une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Si vous refinancez votre maison, la loi canadienne stipule que vous devez conserver au moins 20 % d'équité (vous ne pouvez refinancer que jusqu'à 80 % de la valeur). L'assurance SCHL ne s'applique pas au refinancement standard.
Contrairement aux États-Unis où les intérêts hypothécaires sont composés mensuellement, la loi canadienne exige que les taux d'intérêt hypothécaires fixes soient composés semi-annuellement (deux fois par an), mais payés mensuellement. Concrètement, cela signifie que le taux d'intérêt effectif que vous payez est légèrement inférieur au taux affiché. Un taux affiché de 5,00 % canadien correspond à un taux effectif mensuel plus bas, ce qui réduit légèrement votre paiement mensuel.
Au Canada, si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, la prime d'assurance est ajoutée au montant de votre prêt :
Le prêt hypothécaire est le plus important engagement financier que la plupart des Québécois prendront dans leur vie. Que vous soyez un premier acheteur rêvant d'accéder à la propriété ou un propriétaire souhaitant refinancer, il est essentiel de bien comprendre chaque composante du calcul pour prendre une décision éclairée. Notre calculateur utilise la méthode officielle de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), qui tient compte de la composition semestrielle des intérêts — une particularité unique au marché canadien.
Contrairement aux États-Unis où les intérêts hypothécaires sont composés mensuellement, le Canada utilise la composition semestrielle (deux fois par an), conformément à la Loi sur l'intérêt fédérale. Concrètement, un taux affiché de 5,00 % au Canada produit des paiements légèrement inférieurs à un taux de 5,00 % aux États-Unis. La formule exacte convertit le taux nominal en taux effectif mensuel : taux_mensuel = (1 + taux_annuel/2)^(1/6) - 1. Cette subtilité peut représenter des centaines de dollars d'économie sur la durée totale de votre prêt.
Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix d'achat de la propriété. Pour les propriétés de moins de 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 %. Pour la tranche entre 500 000 $ et 999 999 $, c'est 10 % sur la portion excédentaire. Pour les propriétés de 1 000 000 $ et plus, la mise de fonds minimale est de 20 % (aucune assurance disponible). Lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez obligatoirement souscrire à l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL (ou de Sagen/Canada Guaranty). Les primes varient de 2,80 % à 4,00 % du montant emprunté et sont ajoutées directement à votre capital.
L'amortissement est la durée totale nécessaire pour rembourser intégralement votre hypothèque (généralement 25 ans, ou 30 ans si votre mise de fonds est de 20 % ou plus). Le terme est la période durant laquelle votre contrat hypothécaire et votre taux d'intérêt sont fixés (habituellement 1 à 5 ans). À la fin de chaque terme, vous devez renouveler votre hypothèque, possiblement à un taux différent. La plupart des Québécois traversent 5 à 8 renouvellements avant de rembourser intégralement leur prêt.
Depuis 2018, toutes les demandes de prêt hypothécaire au Canada sont soumises au test de résistance du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). Votre admissibilité est calculée au plus élevé de : votre taux contractuel + 2 %, ou le taux plancher de 5,25 %. En 2026, avec des taux fixes autour de 4,89 %, le taux de qualification est donc de 6,89 %. Cela signifie que même si votre paiement réel sera basé sur 4,89 %, la banque doit s'assurer que vous pouvez supporter des paiements à 6,89 %. Utilisez notre calculateur de capacité d'emprunt pour vérifier votre admissibilité.
Prenons l'exemple d'un couple achetant un condo de 450 000 $ avec une mise de fonds de 5 % (22 500 $). Le capital emprunté est de 427 500 $, auquel s'ajoute la prime SCHL de 4,00 % (17 100 $), pour un total financé de 444 600 $. Avec un taux fixe de 4,89 % sur 25 ans, le paiement mensuel sera d'environ 2 561 $/mois. Sur la durée totale de l'amortissement, le couple aura payé environ 323 700 $ en intérêts — soit 72 % du prix d'achat initial ! C'est pourquoi chaque dixième de pourcentage compte dans votre taux négocié.