Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est l'un des programmes les plus avantageux pour les premiers acheteurs au Canada. Il vous permet de « emprunter » jusqu'à 35 000 $ dans votre REER pour financer votre mise de fonds, sans payer d'impôt immédiatement sur ce retrait.
Comment fonctionne le RAP ?
- Vous cotisez à votre REER (et obtenez une déduction fiscale sur votre revenu imposable)
- Vous retirez jusqu'à 35 000 $ pour votre mise de fonds — sans retenue à la source
- Vous remboursez ce montant dans votre REER sur 15 ans (à partir de la 2e année)
- Si vous ne remboursez pas la portion annuelle requise, elle est ajoutée à votre revenu imposable
Les conditions d'admissibilité
- Ne pas avoir été propriétaire occupant dans les 4 années précédant le retrait
- Avoir une entente écrite pour l'achat ou la construction d'une habitation admissible
- Les fonds doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait
- L'habitation doit être au Canada et sera votre résidence principale
Exemple — Couple utilisant le RAP
| Personne | REER disponible | RAP max |
|---|---|---|
| Partenaire A | 42 000 $ | 35 000 $ |
| Partenaire B | 28 000 $ | 28 000 $ |
| Total mise de fonds | — | 63 000 $ |
Sur une propriété de 400 000 $, c'est une mise de fonds de 15,75 % — suffisant pour éviter la prime SCHL maximale et réduire l'emprunté.
Le CÉLIAPP — encore plus avantageux que le RAP
Depuis 2023, le CÉLIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) offre les avantages combinés du REER et du CELI :
- Cotisations déductibles du revenu (comme le REER)
- Retraits 100 % libres d'impôt (contrairement au RAP qui doit être remboursé)
- Limite : 8 000 $/an, max cumulatif 40 000 $
- Pas de remboursement obligatoire après le retrait
La règle des 90 jours du REER
Pour que les fonds soient admissibles au RAP, ils doivent être dans votre REER depuis au moins 90 jours avant le retrait. Planifiez à l'avance vos cotisations REER si vous envisagez d'utiliser le RAP dans les prochains mois.