REER et RAP — Utiliser son REER pour sa mise de fonds au Québec

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est l'un des programmes les plus avantageux pour les premiers acheteurs au Canada. Il vous permet de « emprunter » jusqu'à 35 000 $ dans votre REER pour financer votre mise de fonds, sans payer d'impôt immédiatement sur ce retrait.

Comment fonctionne le RAP ?

Vous cotisez à votre REER (et obtenez une déduction fiscale sur votre revenu imposable)
Vous retirez jusqu'à 35 000 $ pour votre mise de fonds — sans retenue à la source
Vous remboursez ce montant dans votre REER sur 15 ans (à partir de la 2e année)
Si vous ne remboursez pas la portion annuelle requise, elle est ajoutée à votre revenu imposable

Les conditions d'admissibilité

Ne pas avoir été propriétaire occupant dans les 4 années précédant le retrait
Avoir une entente écrite pour l'achat ou la construction d'une habitation admissible
Les fonds doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait
L'habitation doit être au Canada et sera votre résidence principale

Exemple — Couple utilisant le RAP

Personne	REER disponible	RAP max
Partenaire A	42 000 $	35 000 $
Partenaire B	28 000 $	28 000 $
Total mise de fonds	—	63 000 $

Sur une propriété de 400 000 $, c'est une mise de fonds de 15,75 % — suffisant pour éviter la prime SCHL maximale et réduire l'emprunté.

Le CÉLIAPP — encore plus avantageux que le RAP

Depuis 2023, le CÉLIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) offre les avantages combinés du REER et du CELI :

Cotisations déductibles du revenu (comme le REER)
Retraits 100 % libres d'impôt (contrairement au RAP qui doit être remboursé)
Limite : 8 000 $/an, max cumulatif 40 000 $
Pas de remboursement obligatoire après le retrait

💡 Stratégie optimale 2026 : Maximisez d'abord votre CÉLIAPP (8 000 $ par an), puis votre REER pour utiliser le RAP si vous approchez de l'achat. Les deux programmes peuvent être utilisés conjointement.

La règle des 90 jours du REER

Pour que les fonds soient admissibles au RAP, ils doivent être dans votre REER depuis au moins 90 jours avant le retrait. Planifiez à l'avance vos cotisations REER si vous envisagez d'utiliser le RAP dans les prochains mois.

Le marché immobilier québécois en 2026

Le marché immobilier au Québec en 2026 présente des réalités très contrastées selon les régions. À Montréal, le prix médian d'une propriété unifamiliale se situe autour de 575 000 $, tandis que les condos s'échangent en moyenne à 420 000 $. En banlieue (Laval, Longueuil, Rive-Nord), les prix sont de 15 à 25 % plus accessibles. Dans les régions (Saguenay, Bas-Saint-Laurent, Abitibi), on trouve encore des propriétés sous les 250 000 $. Les taux hypothécaires, après les hausses historiques de 2022-2023, se sont stabilisés autour de 4,89 % pour un fixe 5 ans et 5,24 % pour un variable. La Banque du Canada a amorcé un cycle de baisses prudentes, ce qui stimule graduellement le marché.

Pour les acheteurs québécois, plusieurs programmes d'aide existent : le RAP (Régime d'accession à la propriété, permettant un retrait REER de 60 000 $ sans impôt), le CELIAPP (jusqu'à 40 000 $ de cotisations déductibles et retraits non imposables), et les programmes municipaux de premiers acheteurs (remboursement partiel de la taxe de bienvenue à Montréal, Québec et plusieurs autres villes). Comprendre ces outils et les intégrer dans votre planification peut faire la différence entre l'accession à la propriété et la location à long terme.

Conseils d'experts pour votre projet immobilier

Avant de vous engager dans un achat immobilier au Québec, plusieurs étapes sont essentielles. Obtenez une préautorisation hypothécaire avant de magasiner — elle vous donne un budget réaliste et protège votre taux pendant 90 à 120 jours. Comparez les offres de plusieurs institutions financières ou faites appel à un courtier hypothécaire (leurs services sont gratuits pour l'acheteur). Prévoyez les frais connexes : taxe de bienvenue, frais de notaire, inspection, et ajustements de taxes représentent environ 3 à 5 % du prix d'achat. Négociez votre taux — un écart de 0,25 % sur un prêt de 400 000 $ peut vous faire économiser plus de 14 000 $ en intérêts sur 25 ans. Utilisez nos calculateurs d'hypothèque, de capacité d'emprunt et de taxe de bienvenue pour planifier chaque aspect de votre achat.

Questions fréquentes

La mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $, et 10 % sur la portion excédentaire jusqu'à 999 999 $. Pour une propriété de 1 million $ et plus, la mise de fonds minimale est de 20 %. Avec moins de 20 % de mise de fonds, vous devrez payer l'assurance hypothécaire SCHL (prime de 2,80 % à 4,00 % ajoutée au prêt). Un couple peut utiliser le RAP (60 000 $ chacun) et le CELIAPP (40 000 $ chacun) pour accumuler jusqu'à 200 000 $ de mise de fonds.

Depuis 2018, toutes les demandes hypothécaires auprès des banques canadiennes sont soumises au test de résistance B-20. Vous devez prouver que vous pouvez payer votre hypothèque au taux le plus élevé entre : votre taux contractuel + 2 %, ou 5,25 %. En 2026, avec un taux fixe de 4,89 %, vous êtes qualifié à 6,89 %. Ce test réduit votre capacité d'emprunt d'environ 20 % par rapport à ce que vous pourriez techniquement rembourser.

Prévoyez entre 3 % et 5 % du prix en frais connexes : Notaire (1 500 $ à 2 500 $), Taxe de bienvenue (environ 4 500 $ pour 400 000 $ à Montréal), Inspection (500 $ à 800 $), Déménagement (1 000 $ à 3 000 $), Ajustements de taxes foncières/scolaires, et Assurance habitation. Pour un achat de 450 000 $, prévoyez environ 15 000 $ à 22 000 $ en frais au-delà de votre mise de fonds.

📋 Sources : Les informations présentées dans cet article proviennent de sources officielles canadiennes et québécoises, notamment l'Agence du revenu du Canada, Revenu Québec et Retraite Québec. Données à jour pour 2026.