La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est une société d'État fédérale qui assure les prêts hypothécaires à rapport prêt-valeur élevé. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous êtes obligé de souscrire à cette assurance.
Pourquoi l'assurance SCHL existe-t-elle ?
L'assurance SCHL protège le prêteur (votre banque), pas vous. Si vous ne remboursez pas votre hypothèque, la SCHL rembourse la banque. En échange, vous payez une prime. Cette assurance permet aux banques d'offrir des hypothèques avec seulement 5 % de mise de fonds, car leur risque est couvert.
Barème des primes SCHL 2026
| Mise de fonds | Rapport prêt/valeur | Prime SCHL |
|---|---|---|
| 5 % à 9,99 % | 90,01 % à 95 % | 4,00 % du montant emprunté |
| 10 % à 14,99 % | 85,01 % à 90 % | 3,10 % du montant emprunté |
| 15 % à 19,99 % | 80,01 % à 85 % | 2,80 % du montant emprunté |
| 20 % et plus | 80 % ou moins | Aucune prime |
Exemple concret — Maison de 450 000 $
| Mise de fonds | Prime SCHL | Capital total financé | Paiement mensuel (25 ans, 4,89 %) |
|---|---|---|---|
| 5 % = 22 500 $ | 17 100 $ (4 %) | 444 600 $ | ~2 574 $/mois |
| 10 % = 45 000 $ | 12 555 $ (3,1 %) | 417 555 $ | ~2 418 $/mois |
| 15 % = 67 500 $ | 10 710 $ (2,8 %) | 393 210 $ | ~2 277 $/mois |
| 20 % = 90 000 $ | 0 $ | 360 000 $ | ~2 085 $/mois |
Comment est payée la prime ?
La prime SCHL est ajoutée au capital de votre hypothèque — vous ne la payez pas comptant à la clôture. Elle est donc amortie sur toute la durée de votre prêt. En revanche, au Québec, la TVQ (9,975 %) sur la prime SCHL doit être payée au comptant à la clôture.
Peut-on éviter la SCHL ?
- Mise de fonds de 20 % ou plus — solution la plus directe
- Profiter du RAP REER — retirer jusqu'à 35 000 $ (70 000 $ pour un couple) pour augmenter la mise de fonds
- Don familial — accepté par les banques si documenté
- Propriétés de 1 M$ et plus — l'assurance SCHL n'est pas disponible au-delà de 999 999 $, donc la mise de fonds minimale est automatiquement 20 %