Avant de vous lancer dans une recherche immobilière, il est essentiel de connaître votre capacité d'emprunt maximale. Cela vous évite de tomber amoureux d'une propriété hors de portée ou, à l'inverse, de vous sous-estimer.
La règle simplifiée des 4-5x le revenu annuel brut
Une approximation rapide : les banques prêtent généralement entre 4 et 5 fois votre revenu brut annuel (compte tenu du test de résistance et de vos autres dettes). Exemples :
| Revenu brut annuel | Hypothèque estimée max | Prix propriété estimé (20 % MDE) |
|---|---|---|
| 60 000 $ | ~240 000 – 300 000 $ | ~300 000 – 375 000 $ |
| 80 000 $ | ~320 000 – 400 000 $ | ~400 000 – 500 000 $ |
| 100 000 $ | ~400 000 – 500 000 $ | ~500 000 – 625 000 $ |
| 140 000 $ (couple) | ~560 000 – 700 000 $ | ~700 000 – 875 000 $ |
Ces estimations supposent peu de dettes et une mise de fonds de 20 %.
Le calcul précis — basé sur l'ABD (32 %)
Pour un résultat plus précis :
- Revenu brut mensuel : 80 000 $ / 12 = 6 667 $
- ABD max (32 %) : 6 667 × 0,32 = 2 133 $/mois
- Soustraire taxes foncières + chauffage estimés : 2 133 − 400 = 1 733 $/mois disponibles pour l'hypothèque
- Avec un taux de qualification de 6,89 % (test de résistance) sur 25 ans, un paiement de 1 733 $/mois correspond à un emprunt d'environ ~235 000 $
- Avec 20 % de mise de fonds, le prix maximum est ~295 000 $
Le test de résistance — l'obstacle souvent sous-estimé
Depuis 2018, les banques doivent qualifier votre hypothèque au taux le plus élevé entre votre taux réel + 2 % et 5,25 %. Avec un taux réel de 4,89 %, vous êtes qualifié à 6,89 % — ce qui réduit votre capacité d'emprunt d'environ 20 à 25 % comparé à une qualification au taux réel.
Ce qui augmente votre capacité
- ✅ Rembourser vos dettes actuelles avant de demander l'hypothèque
- ✅ Augmenter votre mise de fonds (réduit l'ABD)
- ✅ Inclure les revenus de votre conjoint
- ✅ Déclarer tous vos revenus : location, freelance, dividendes stables
- ✅ Améliorer votre cote de crédit (accès à de meilleures conditions)